Как говорится, жить — хорошо. А хорошо жить — еще лучше. Правда, лишь в том случае, когда есть где жить. Сегодняшняя сочинская реальность проста как пять копеек: есть жилье — уже хорошо.
Однако чтобы заиметь собственные квадратные метры, пяти копеек точно не хватит. Цены на жилую недвижимость, и без того не самые низкие в России, взлетели в два раза, после того как город объявили столицей зимних Олимпийских игр 2014 года. Рост цен составил от 70 до 100 %. Эксперты считают, что рынок жилья в Сочи долгое время был сильно перегрет. Поэтому вполне закономерно, что с весны прошлого года — то есть, еще до начала мирового финансового кризиса — стоимость «квадрата» начала снижаться. Причем, цены на недвижимость падают прямо пропорционально предшествовавшему росту. В феврале средняя цена предложений, по оценкам специалистов, снизилась еще на 6,2 % по отношению к январю.
Пирожки остыли
Характерная примета времени — рекламный щит у дороги с зазывающим слоганом: «Квартиры от 800 тысяч рублей». Варианты — от 700 и даже от 650 тысяч. Причем, не за квадратный метр, а за всю квартиру. В ряде случаев застройщики предлагают такое жилье даже с отделкой. Понятно, что речь в данном случае — об эконом-классе. Настолько «эконом», что типовой гостиничный номер может показаться роскошными хоромами. То, что на рынке недвижимости в Сочи штиль, понятно даже непрофессионалу. Достаточно взять в руки газету с объявлениями о продаже квартир.
Хотя… нет, не все так однозначно. Жилфонд бизнес-класса существенно дешеветь не торопится. Новые проекты с разгаром кризиса оказались большей частью в подвешенном состоянии, а уже построенное жилье при снижении его стоимости ниже определенного уровня окажется попросту нерентабельным. Землю-то застройщики покупали на пике стоимости, материалы закупали по докризисным ценам. Такие квартиры выгоднее вообще пока что не продавать, чем выбрасывать на рынок за бесценок. Это тогда, наутро после оглушительной олимпийской победы, квартиры в Сочи начали разметать, как горячие пирожки. Теперь — затяните потуже пояса, как говаривал один известный политик.
Но если состоятельные наши сограждане пока вынуждены новоселье отложить, то горожане с доходами попроще на пике ценового спада взбудоражены мечтами о столь заманчивом приобретении. Но реальность оказывается грустнее заманчивых рекламных обещаний.
…Вместе с риэлтором одного из агентств по недвижимости трясемся в машине, пробираясь по узкой, разбитой самосвалами дорожке. Полтора километра в гору от федеральной трассы — и вот он, дом мечты. Вернее, то, что только к концу года, если верить обходительному Алексею, этим домом станет. Именно здесь будут те самые квартиры по цене от 800 тысяч. Купить их можно уже сейчас, убедиться, что дом достроен, — ближе к новогодним праздникам, а документы на руки получить — и вовсе через год.
— Поэтому и цена такая демократичная, — улыбается Алексей, демонстрируя красочные чертежи и рисуя в воздухе контуры будущего дома. — Фактически на эти деньги застройщик и ведет работы. И с рабочими расплачивается из них же. А в построенном доме цена ощутимо выше будет. Тогда уже торопиться некуда будет, и квартиру сколько угодно продавать можно.
Еще пять минут душевной беседы — и от магии низкой цены не остается следа. Оказывается, что квартира за 800 тысяч — это «что-то в районе 15 «квадратов», но сейчас все такие квартиры проданы». Зато «есть от 20 «квадратов», правда, подороже — где-то миллион с «хвостиком». «Хвостик» оказывается длинным — еще порядка 250 тысяч. Плюс оформление документов за свой счет. И — вот оно, самое интересное: даже через год заселиться в такое жилье будет невозможно, поскольку получает его покупатель «как есть» — без стяжки на полу, без штукатурки на стенах. Вообще без ничего. Только входная дверь да окно. Зато, по строительным меркам, почти даром.
В бюджетном исполнении
Дешево и сердито — как раз тот самый случай. Только вот «сердитости» в таком приобретении получается несоразмерно много. Фактически на рынке недвижимости, особенно в сфере эконом-класса, покупателю предлагается недострой, в котором все отделочные работы ему придется выполнять за свой счет. Вплоть до электроразводки и установки сантехники. Есть в этом, правда, свой плюс: еще на стадии строительства можно договориться о некоторых технических изменениях в проекте квартиры. Все лучше, чем потом переделывать «под себя». Но в любом случае приобретается не жилье, а возможность самому достроить себе жилье. А это, как говорят в Одессе, две большие разницы.
Причем, по минимальной цене покупателю предложат либо квартиру свободной планировки, либо жилище со звучным наименованием «студия». Различий почти нет, за исключением одного нюанса. При свободной планировке предусмотренных проектом внутренних стен нет, покупатель или возводит их сам, или меняет проект квартиры под более удобный ему и — опять же — возводит стены сам. В «студиях» даже межкомнатные перегородки не предусмотрены в принципе, за исключением отгороженного совмещенного санузла. Прихожая, спальня и кухня плавно перетекают друг в друга. Тесно. Зато свое.
Но как же квартиры с отделкой? Ведь за те же деньги агентства предлагают жилье, не требующее дополнительных затрат! А вот тут, как говорится, на любителя…
— Честно говоря, я бы для себя не стала приобретать жилье в таком доме, — признается в приступе откровения риэлтор другого агентства Елена. — Монолит всегда лучше. А если вы видите объявление о квартире с отделкой за те же деньги, что и «пустышка в бетоне», значит, речь идет о каркасном строительстве. Это металлические конструкции со специальным утеплителем в стенах. Такая стройка не требует десятков грузовиков с щебнем и занимает меньше времени. А потому и обходится дешевле. За счет этого застройщик и отделывает квартиры.
Гарантия на такой дом — порядка
30 лет, утверждают риэлторы. А потом — сколько простоит. На обозримое будущее этого, конечно, хватит, но дети, перекладывая с соседями внутренние стены, спасибо, надо полагать, не скажут. Хотя перспектива заплатить деньги и уже через полгода въехать в новый дом заманчива. И если квартирный вопрос, что называется, горит, то лучше вариант в Сочи сегодня вряд ли сыщешь.
Облупленная старушка
Подобные современные новостройки — как правило, дома от 3 до 7 этажей, хотя встречаются «экземпляры» и покрупнее. Часто возводятся они — чисто технически — в районах, близких к центру. Однако пешком по улочкам, не слишком приспособленным к тихим прогулкам, много не находишься.
— Я объездил с десяток «точек», которые мне предлагали в агентствах, — рассказывает «начинающий» семьянин Сергей. — Где-то дорога раздолбана и пешком просто не пройдешь, где-то полтора-два километра от трассы, а кое-где вроде и остановка автобусная рядом, да только автобус этот появляется раз в три часа. Так что без личного транспорта — никак. Практически в каждом строящемся доме есть подвал для автомашин. Но стоимость одного места в нем — в среднем 500 тысяч. «Бонусом» к стоимости за квартиру. Рассчитывая на квартиру в районе миллиона, я получил более-менее сносное предложение за 1 миллион 300 тысяч. Плюс стоимость машиноместа. Плюс отделка и «доведение до ума» этой квартиры. Реально квартира обойдется мне в лучшем случае в 4 миллиона — это если часть работ я сам выполню. Не по карману как-то…
Варианты более «карманные» — вторичный рынок жилья. Но и тут все смешалось, как в датском королевстве. В разряде вторичного фонда зачастую значатся те же самые новостройки. Только продаются такие квартиры «с рук» — не от застройщика, а от собственника, потратившегося на приобретение квартиры на стадии строительства.
— Уже третью квартиру так продаю, — улыбается владелец жилья, представившийся по телефону Максимом, а во время реальной встречи Михаилом. — Врать не буду: для перепродажи и покупал. Каждый ведь зарабатывает, как может. Покупаю квартиру, отделываю и продаю. Кто не хочет со строительством заморачиваться, только доволен.
Стоимость такой отделанной квартиры колеблется в зависимости от экономических запросов хозяина. Как и стоимость квартиры на рынке действительно вторичного жилья. Что интересно: облупленные старушки-хрущевки «от бабушки» сегодня ничуть не уступают в цене «вторичным новостройкам». Только в этом случае, чтобы избежать возможных проблем в будущем, приходится еще потратиться на юридическую проверку «чистоты» жилья. Мало ли, вдруг потом какие претенденты обнаружатся. Или справочка от бывшего хозяина: мол, недееспособен и не ведал, что творил…
Здравствуй, крыша!
Специалисты советуют при приобретении квартиры в новостройке ориентироваться по формуле «1 к 3,5», где 1 — стоимость жилья, а 3,5 — кратность, на которую эта стоимость реально увеличится после оформления, отделки и прочих выплат. Для вторичного фонда этот коэффициент колеблется от 1,5 до 2. И это без учета прочих рисков, таких как выплата кредита банку, если пришлось занять недостающую сумму, или внезапные проблемы, которые могут возникнуть у застройщика. Стоит ли забывать, что экономический кризис на дворе?
Впрочем, вопрос — покупать жилье сейчас или подождать до лучших времен — остается открытым. Специалисты уверяют, что в ближайшие 4 года рынок жилой недвижимости Сочи ожидает новый ценовой скачок. Это произойдет не позднее
2013 года. А вот как «пойдет» после проведения Олимпиады, прогнозировать сложно. Во многом это будет зависеть от того, с каким объемом рынок войдет в «послеолимпийское завтра». После завершения Игр на продажу могут быть выставлены жилые объекты, приобретавшиеся исключительно на волне олимпийского ажиотажа. А это значительно увеличит объем предложений на рынке. Хотя… может случиться и с точностью до наоборот.
Как бы то ни было, жить хочется не потом, а сейчас. И чтобы крыша над головой была. Только задача эта пока что остается слишком призрачной.
Максим БЕРЕЗИН